Wat betekent overwaarde bij de verkoop van een huis?
De term overwaarde betekent dat je woning meer waard is dan de hypotheek die er nog op zit. Stel, jouw huis is nu 400.000 euro waard en je hypotheek is nog 250.000 euro. De overwaarde is dan 150.000 euro. Dit bedrag komt vrij als het huis wordt verkocht. Bij een scheiding moet samen worden gekeken hoe deze overwaarde wordt verdeeld. De meeste mensen maken hierover afspraken tijdens of na de scheiding. Vaak wordt het bedrag eerlijk verdeeld, maar bij eigen afspraken of huwelijkse voorwaarden kan het ook anders zijn.
Verdeling van de overwaarde na een scheiding
Als jullie samen eigenaar waren van het huis en in gemeenschap van goederen getrouwd zijn, dan krijgt ieder de helft van de overwaarde. Bij huwelijkse voorwaarden kan het zijn dat het anders loopt, bijvoorbeeld als het huis op naam van één van beiden staat. Het is altijd verstandig samen met een notaris of advocaat te bespreken hoe je de overwaarde verdeelt, zodat alles eerlijk gebeurt en vastligt. Als één van de partners het huis wil houden, kan diegene de ander ‘uitkopen’. Daarbij betaalt hij of zij de helft van de overwaarde aan de ander.
Belastingregels bij overwaarde na scheiding
Op het moment dat het huis is verkocht en de overwaarde op je bankrekening komt, krijg je mogelijk te maken met de belastingdienst. Je hoeft niet direct belasting te betalen over de opbrengst van het huis. Wél telt het bedrag mee voor je vermogen op 1 januari van het volgende jaar. De belasting kijkt dan naar het hele bedrag wat je op die dag bezit, inclusief spaargeld en deze overwaarde. Over je vermogen boven een bepaald bedrag (heffingsvrij vermogen) betaal je belasting. In 2024 is dat bedrag 57.000 euro voor één persoon en 114.000 euro voor samenwonenden. Over alles wat je méér bezit, betaal je een percentage aan belasting.
De bijleenregeling: gevolgen voor je volgende huis
De overheid heeft een speciale regel die de naam bijleenregeling heeft. Deze regel bepaalt dat je de overwaarde uit je oude huis moet gebruiken als je binnen drie jaar een nieuw huis koopt. Doe je dat niet, dan heb je geen recht op volledige hypotheekrenteaftrek over het bedrag van de overwaarde. Dit betekent dat je voor het bedrag van de overwaarde geen rente mag aftrekken van je belasting als je daarna een nieuwe hypotheek neemt. Houd je de overwaarde vast op een spaarrekening of beleg je dit geld, dan telt dit dus mee in je vermogen en kan het zijn dat je hierover belasting moet betalen. Gebruik je het om een nieuwe woning te kopen, dan gaat de belastingdruk meestal omlaag.
Praktische tips om verrassingen door belasting te voorkomen
Het is verstandig rekening te houden met de timing van de verkoop en de verdeling van de overwaarde. Bedenk dat het bedrag op je rekening op 1 januari wordt bekeken voor de belasting. Dit betekent dat het slim kan zijn het geld aan het eind van het jaar te besteden aan bijvoorbeeld je nieuwe huis, om minder belasting te betalen over je vermogen. Maak duidelijke afspraken over de verdeling van de overwaarde als je uit elkaar gaat. Schakel waar nodig hulp in van een makelaar of financieel adviseur om alles goed te regelen en vragen te beantwoorden over het belastingdeel van de woningverkoop.
Meest gestelde vragen over overwaarde huis na scheiding belasting
-
Hoe wordt de overwaarde bij scheiding verdeeld?
De overwaarde van het huis wordt meestal gelijk verdeeld tussen beide partners als je in gemeenschap van goederen bent getrouwd. Bij huwelijkse voorwaarden of als het huis op één naam staat, kan de verdeling anders zijn. Maak hierover duidelijke afspraken.
-
Moet ik altijd belasting betalen over de overwaarde?
Je betaalt niet meteen belasting als je de overwaarde ontvangt. Het bedrag telt mee als vermogen op 1 januari. Alleen als je boven het heffingsvrij vermogen uitkomt, ga je hierover belasting betalen in box 3.
-
Wat is de bijleenregeling bij verkoop van mijn huis na scheiding?
De bijleenregeling zegt dat wanneer je binnen drie jaar een ander huis koopt, je de overwaarde moet gebruiken voor de aankoop. Doe je dit niet, dan kun je minder hypotheekrente aftrekken bij je nieuwe woning.
-
Kan ik mijn ex-partner uitkopen met overwaarde?
Het is mogelijk om je ex uit te kopen met overwaarde als jij het huis wilt houden. Je betaalt dan de helft van de overwaarde aan je ex. Je moet dan soms wel een nieuwe hypotheek afsluiten op jouw naam.
-
Hoe bereken ik de overwaarde bij een scheiding?
Om de overwaarde te berekenen trek je de openstaande hypotheek af van de huidige waarde van het huis. Een taxateur of makelaar kan je helpen de waarde van het huis te bepalen.
